半年报快读|融信中国：销售额微增3.94% 土地投资加速-开云|kaiyun

8月7日早间，融信中国（03301.hk）公布了2019年中期业绩公告。公告表明，今年上半年，融信中国构建合约销售额566.78亿元，合约销售建筑面积281.98万平方米，平均值合约售价为20100元/平米。

这三个数字比起去年同期，分别为快速增长3.94%、11.14%，以及上升6.49%。从年度目标完成率来看，上半年融信仅有已完成1400亿元年度目标的40.5%。多个主力城市销售均价降幅多达10% 以价换量策略时逢瓶颈从明确的销售情况来看，今年上半年里，杭州、福州、上海为融信中国销售额前三城市，所贡献的销售额分别占到集团上半年总销售的35.80%、11.74%和11.04%。

而去年同期时，为杭州、上海、福州，当时三个城市分别占到比32.79%、20.94%、和12.63%。从三大主力城市这两年的份额来看，融信在杭州市场的优势保持稳定，但在上海和福州，特别是在是上海，则份额上升显著。且其今年上半年在上海市场的平均值售价为35373.81元/平米，比起去年同期的39604元/平米，降价幅度大约为10.68%。（融信中国2019年上半年销售下文）而列表右图的几个主力城市中，均价降幅仅次于的城市，为西安，从去年同期的13757元/平米，降到11408.26元/平米，降幅17.07%。

其次为厦门，从38916元/平米，降到33736.15元/平米，降幅13.31%。另外其在阜阳的销售均价降幅也多达了10%，为10.24%。（融信中国2018年上半年销售下文）事实上，从近3年的半年报来看，融信中国以价换量的销售策略持续已幸。

2018年上半年，融信的合约销售平均值单价为21494元/平米，同比上升了21.9%，以此换取的，是当期75.7%的同比业绩增幅。而今年上半年，融信之后上调项目售价，但同比的销售增长速度却只超过了3.94%，策略效果已无法与去年同日而语。对于下半年将身负最少833亿元销售压力的融信来说，急需寻找另外的性刺激手段。

已交付给物业降价22.13%毛利率清净利率大幅度上升在已交付给物业的已证实平均值售价上，融信中国堪称同比叛了22.13%，但也由此袭港了262.12亿元的已交付给物业收益，同比快速增长87.21%。再加建设服务、租金收益及其他业务收入，今年上半年融信共袭港收益人民币266.2亿元，按年快速增长86.29%。但降价也影响了融信上半年的毛利率和净利率，两个指标分别上升了18.42%和16.46%。

上半年融信袭港全面收益总额为35.10亿元，其中本公司享有人不应占到19.79亿元（不应占到核心营业额19.56亿元），而非有限公司权益方应占到14.60亿元。此外，在融信上半年的溢利净额中，大约有9.23亿元来自于联营公司及合营企业，同比快速增长72.50%。且由于研发中投资物业的有所不同开发进度，上半年融信中国的投资物业公平值收益也由去年同期的2.73亿元增加71.13%至7869万元。

资产总值经常出现上升 融资成本-净额同比快速增长290.66%在融信的半年报中，有一个少见的变动，其截至2019年上半年的资产总值，由去年年底的2034.44亿元，上升1.21%，为2009.81亿元。近几年来，大型房企早已很少经常出现资产总值上升的情况，而融信这次降值，主要源自其负债总额比去年年底有了66.26亿元的增加，但权益总额只减少了41.63亿元。归功于负债总额的降幅小于资产总值，目前融信的资产负债率为80.21%，比去年年底上升了2.28个百分点。

但流动负债中的合约负债为631.11亿元，比去年年底增加了8.52亿元，也意味著未来证实收益的增加。融信目前的借款总额大约为623.51亿元，仍未偿还债务借款的加权平均实际利率为6.94%，两个数值比去年年底皆有所减少。其中，短期借款增加了56.66亿元，为191.58亿元。

而目前融信享有现金及银行结余318.94亿元，较短债风险并不大。债务结构的调整，主要源自今年上半年，融信采行了一系列新债换旧债的手段，在海外发债方面也很是刻苦。中国网地产不几乎统计资料，1月时，融信发售了一笔2亿元美元债，利率11.5%。

2月8日，融信宣告发售新的票据以互相交换2021年届满并未支付的旧票据，原有票据总金额大约为8亿美元，年利率为8.25%。而与互相交换契约涉及发售的新票据的低于年利率为每年11.25%。最后融信以发售2.07亿美元优先票据，另加互相交换契约中发售的本金额为3.92亿美元的新互相交换票据拆分成一笔并未支付本金总额将为6亿美元的新票据。

同月28日，融信中国再行放一笔5亿美元债，票面利率10.5%，3月18日，据上交所消息，融信（福建）投资集团有限公司发售50亿元资产反对证券-ABS已获得上交所法院，但最后，此笔ABS过会金额削减为11.47亿元。某种程度是3月，19日，据深交所信息透露，融信（福建）投资集团有限公司2019年非公开发行公司债券已获得深交所法院，发售规模50亿元，债券类型为投资基金。

4月24日，Wind表明融信一笔4.35亿元美元债发售顺利，利率8.75%。5月8日，据上交所消息表明，融信（福建）投资集团40亿元2018年公司债券获得上交所核准发售（最后发售票面利率为6.45%-6.78%）。

但高息票据也减少了融信中国的借贷成本，截至2019年6月30日，融信中国的融资成本为3.12亿元，同比快速增长了72.87%。期末的“融资成本-净额”由去年同期的4613万元快速增长290.66%至1.80亿元，主要就是由于非资本化利息支出减少了4.07亿元所致。

开建项目增加 土地投资加快在去年11月首次进占山东后，融信将核心城市群布局从八大扩展到九大，变成海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北及山东半岛城市。今年上半年，融信在郑州、常州等地追加土地项目23个，追加建筑面积420.81万平米（权益面积229.80万米)，地块并购的平均值成本为6451元/平米。土地投资比去年的追加土地项目14个，追加土地储备大约249万平米（权益后为112.25万平米）有显著加快，土地成本同比也下降了19.84%。

截至2019年6月30日，融信已布局43个城市共177个项目，土地储备的总建筑面积为2654万平米，总土储同比增幅为5.44%。今年下半年，融信计划将有19个项目新的发售市场。

而目前还包括其牵头营公司在内，融信合共计87个项目或项目阶段在建设中，计划总建筑面积为1671.29万平米，其中融信享有权益建面为831.5万平米。而去年同期时，融信的开建项目为90个，比较不应的建面与权益建面为1717.66万平米和916.92万平米。

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