半年报快读|中交地产：老问题“扣非”没有改善 现金流承压_开云|kaiyun

8月29日晚间，中交地产公布2019年中期报告。公告表明，期内中交地产构建合约销售额93.2亿元，同比快速增长56.5%。其中，权益销售额大约为57.2亿元，权益回款48.2亿元，回款率约84.2%，权益比例大约61.3%。

营收扣非净利润双双大叛本期，中交地产营收同比大幅度上升62.2%至17.5亿元，其中，地产研发营收大幅度上升63.1%至16.9亿元，毛利率同比上升11.2个百分点至37.9%。中交地产构建归母净利润9292.6万元，同比大叛82.8%，而少数股东损益为1.2亿元，权益问题更为引人注目。扣住非后归母净利润为-2023.7万元，同比大叛110.4%。

在非经常性损益中，对非金融企业缴纳的资金占用费大约为1.6亿元，而这一情况已是中交地产的老问题，其主营业务的盈利能力仍并未提高。对非金融企业缴纳的资金占用费，是企业之间的外汇市场费用，本质上是资金利息。

即其他非金融企业向中交地产明确提出借款市场需求，中交地产缴纳资金的利息，再行构成收益。这归属于中交地产将央企资金和资源所求的不道德，与其主营的房地产开发业务牵涉到。

现金流承压 债务结构合理无法回避债务压力另一方面，尽管中交地产本期销售额有所快速增长，但销售商品获取劳务缴纳现金同比降幅超过了126.1%，该科目构建现金流向32.6亿元，经营性现金流向大约为36.4亿元。但在流向大幅度增加的情况下，经营性现金流入却有所快速增长——流入现金同比快速增长32.7%至73.3亿元，因此本期中交地产经营性现金流为负，大约-36.9亿元，同比大叛233.6%。同时，由于向合营项目获取的借款减少，中交地产本期的投资性现金流亦同比大叛225.0%至-5.4亿元。

尽管公司本期融资性现金流大幅度减少至22.9亿元，但无法填补前两者的流入，期内现金增加19.4亿元，期末挥现金33.4亿元。不过，中交地产享有国企融资优势，2019年2月，已完成非公开发行公司债券“19中交01” 首期7亿元，发售利率仅有4.87%，期限三年；2019年6 月，公司信用评级下调至AA+。公司一年内届满负债38.6亿元，尽管长短债于多约1.80，有息负债结构更为合理，但是现金流承压，挥现金较多令其其不存在一定债务压力。

谋求规模突破 新开工项目较少中交地产近两年在主营业务布局上的突破，还是更加依赖并购华通置业与北京牵头置业的两笔交易。并购华通置业，为中交地产带给了三个新项目，分别坐落于武汉、宜兴和大丰，正是当期公司部分新的转入的城市。

在这三个项目中，两个已完工，一个相似完工，这意味著中交地产不必须再行做到额外的投资，反而用较低的对价出售了能产生较高价值的项目。并购北京牵头置业，让中交地产新的转入杭州、石家庄、青岛等地，提供四个项目。其中三个项目动工时间较早于，在当期产生了8.9亿元的预售额，另有一个正处于开建状态。本期中交地产在土储规模上谋求突破，通过招拍挂提供7个项目，总土地价款97.4亿元，权益地价73.6亿元，总权益比例约75.6%，其中1个项目权益比例为100%，3个项目权益比例相似100%，1个项目权益比例低于50%。

在公开市场拿地数的快速增长，另加较高的权益比例，反映出有中交地产做到大规模的决意。截至期末，中交共储备50个项目，但在期内新开工的项目仅有4个，除了大部分开建与完工待去化的项目之后，一些项目还正处于前期阶段。对于中交来说，夺下7块地与自身比起是较小的投放，但总体规模较小，以及较快的去化与周转令其其顺利还无法一蹴而就。

本文来源：开云|kaiyun-www.bhwyyg.com